1225.【原創】租入的辦公樓,按新準則規定要計提折舊?

1225.【原創】租入的辦公樓,按新準則規定要計提折舊?

每天八分鐘,知曉財稅事。大傢早上好,這裡是每天都會更新的財稅早班車,我是你們的老朋友稅小念。一起來開啟今天的財稅早餐吧。

最近,小A所在的公司在接受財務審計。審計人員告訴他,你們的辦公樓是租的,根據最新會計租賃準則,需要核算為使用權資產並且計提折舊。

小A很納悶,以往都是直接將租金支出核算到管理費用-租金嗎?新租賃準則的核算變動也太大瞭吧,看來,會計實務知識一不更新就落伍瞭。

我們和小A一起來學習下新租賃準則。看看租入的辦公樓,按新準則規定如何核算?

依據《企業會計準則第21號——租賃》(新租賃準則):

除瞭短期租賃和低價值資產租賃的固定資產外,會計上不區分融資租賃和經營租賃,將租入固定資產視同自有固定資產管理。

什麼是短期租賃?短期租賃,是指在租賃期開始日,租賃期不超過12個月的租賃。

什麼是低價值資產租賃?低價值資產租賃,是指單項租賃資產為全新資產時價值較低的租賃,具體判斷時還要依據經驗。

將租入固定資產視同自有固定資產,也就是說,企業租入的辦公樓,也要作為固定資產管理並計提折舊。

我們使用的科目叫“使用權資產”。“使用權資產”確定入賬成本時,需要考慮資金的時間價值。

使用權資產的確認條件:
 ① 存在一定期間(比如,租賃期為3年);
 ② 存在已識別資產;
 ③ 資產使用超過1年(租賃期超過12個月的租賃)。
 ④ 資產出租方向資產承租方轉移對已識別資產使用權的控制。

使用權資產的入賬成本:

入賬成本=租賃負債的初始計量金額 初始直接費用 復原成本-租賃激勵

給大傢解釋一下這個公式:

租賃負債的初始計量金額=應付租金初始現值

=應付租金*折現率

折現率:采用租賃內含利率或增量借款利率作為折現率。

初始直接費用:指的是承租發生的增量費用,比如手續費、安裝費;

復原成本:屬於或有事項,主要指未來發生的拆卸、移除租賃資產、復原租賃資產所在場地等發生的成本的現值。

租賃激勵:指的是出租方給予承租方的折扣。

舉例:

公司租入一臺專用生產設備,年租金5萬,租期9年,每年末支付。租賃開始日一次性支付租賃手續費、調試安裝費2萬元(金額均為不含稅)。所有支出均從出租方取得增值稅專用發票。

公司沒有辦法確定租賃內含報酬率,就按照公司對外抵押借款的年利率作為折現率。

總租金付款額=5*9=45萬

(P/A,5%,9)=7.109

註意:(P/A,5%,9)為年金現值系數,表示的是:未來9年,每年支付固定的金額5萬元,按照年利率5%,折現到現在(初始租入時點)的總價值的轉換系數。

總租金付款額現值= 5萬*(P/A,5%,9)=35.54萬元

 會計分錄為:

  借:使用權資產    37.54萬(35.54 2)

        租賃負債—未確認融資費用9.46萬

    貸:租賃負債  45萬

        銀行存款   2萬

初始計量後,還需要進行後續計量。看一下新租賃準則對於後續計量的規定。

1、分期計提折舊

承租人需要參照《企業會計準則第4號——固定資產》有關折舊規定,對使用權資產計提折舊。
    承租人能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產所有權的,應當在租賃資產剩餘使用壽命內計提折舊。

無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產所有權的,應當在租賃期與租賃資產剩餘使用壽命兩者孰短的期間內計提折舊。

2、分期計提財務費用

財務費用=攤餘成本×實際利率

攤餘成本=使用權資產-已支付租金 已計提財務費用

舉例:

A公司租入一棟辦公樓,租賃合同約定租期三年,應付總租金300萬元,按照8%折現率,總租金折現的現值為278.33萬元。

² 使用權資產價值=總租金折現的現值=278.33萬

² 每月折舊費用=使用權資產價值÷使用期限=278.33÷36=7.73萬

會計分錄為:

借:管理費用  7.73萬

貸:使用權資產累積折舊 7.73萬

² 2022年應計提的財務費用:

財務費用=(使用權資產價值-已支付的租金 已計提財務費用)×折現率

(278.33-100)×8%=14.27萬

會計分錄為:


借:財務費用 14.27萬
   貸:租賃負債——未確認融資費用 14.27萬

采用新租賃準則後,產生瞭稅會差異。匯算清繳時,租入固定資產的企業所得稅如何處理?

企業所得稅的處理,仍需要區分經營性租賃和融資性租賃。

(1)經營性租賃

經營租入的固定資產,會計上計提瞭折舊,稅收上卻不能作為自有資產在稅前扣除折舊。稅法規定可以均勻地分年度扣除租金。

根據《企業所得稅法》規定:以經營租賃方式租入固定資產,發生的租賃費支出,按照租賃期限均勻扣除。

舉例:

假設A公司采用經營租賃的方式租入瞭一臺價值1000萬元的生產設備,年租金為120萬,預期無凈殘值,預計可使用10年,設備按年限折舊法計提折舊,年折舊額為100萬。

稅收處理如下:

² 匯算清繳時,會計上計提的使用權資產的折舊額100萬,稅收上無法扣除,需要進行納稅調增。

² 按照新租賃準則計提的財務費用,需要納稅調增。

² 實際支付並取得發票的年租金120萬,可以稅前扣除,按照新租賃準則,會計核算沒有將租金計入損益,需納稅調減120萬。

(2)融資性租賃

以融資租賃方式租入固定資產,發生的租賃費支出,按照規定構成固定資產價值的部分,應當提取折舊費用,稅法上可以分期扣除折舊。

舉例:

A公司向專業融資租賃公司租入瞭一臺價值1000萬元的生產設備,設備按年限折舊法(10年)計提折舊,年折舊額100萬。

稅法規定,融資租賃租入的固定資產視同自有固定資產處理,匯算清繳時,會計年折舊額100萬可以正常地稅前扣除,不進行納稅調整。

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